Com belas paisagens, clima ameno, segurança pública e qualidade de vida elogiada internacionalmente, Portugal virou o destino dos sonhos de milhares de brasileiros que desejam investir ou residir fora do país. Nos últimos anos, o setor imobiliário português tem se mostrado especialmente receptivo a compradores estrangeiros — e, em especial, brasileiros.

O que poucos sabem é que não é preciso ser residente, nem ter nacionalidade portuguesa para adquirir um imóvel no país. Portugal permite a entrada de capital estrangeiro sem barreiras e oferece um processo de compra simples, rápido e juridicamente seguro.

Sim, brasileiros podem comprar casa em Portugal mesmo sem ter residência no país. Basta obter um NIF (Número de Identificação Fiscal), abrir uma conta bancária portuguesa e seguir os trâmites legais de aquisição — com ou sem financiamento. O processo é transparente, acessível e aberto a estrangeiros.

Um Brasileiro Pode Comprar Casa em Portugal?

Sim. Brasileiros podem comprar imóveis em Portugal como qualquer cidadão europeu. Não há restrições legais à compra de imóveis por estrangeiros.

Inclusive, a compra pode ser feita:

• Sem ter residência em Portugal;
  
• Sem cidadania portuguesa;
  
• Diretamente do Brasil, com auxílio jurídico especializado;
  
• Com ou sem financiamento imobiliário.
  

Resumo dos passos obrigatórios:

• Obter NIF (Número de Identificação Fiscal em Portugal);
  
• Abrir conta bancária em instituição portuguesa;
  
• Escolher o imóvel (com ou sem corretor);
  
• Assinar o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV);
  
• Efetuar pagamento do sinal (geralmente 10%);
  
• Realizar a escritura pública de compra e venda;
  
• Pagar os impostos e registrar o imóvel em nome do comprador.
  

Importante: Ao contrário do que muitos pensam, não é necessário visto ou autorização de residência para comprar um imóvel em Portugal.

Novidades Fiscais, Mais-Valias e o Olhar Técnico Contábil

Com as recentes mudanças na tributação sobre mais-valias (lucro obtido na venda de imóveis), o tema fiscal tem ganhado destaque entre investidores e compradores estrangeiros. Para entender as implicações para brasileiros que pretendem revender o imóvel futuramente, consultamos Rúben Nunes, MBA Executive em Gestão de Empresas e responsável pela CRN Contabilidade em Lisboa, especializada em consultoria para brasileiros.

Segundo Nunes, “as alterações nas regras das mais-valias afetam tanto residentes quanto não residentes, e impactam diretamente no cálculo do lucro tributável da venda. O planejamento fiscal, inclusive com holding imobiliária ou residência parcial, passou a ser estratégico para o investidor brasileiro”.

Essa orientação torna-se ainda mais relevante diante da eliminação de isenções automáticas e da nova exigência de comprovação de reinvestimento em moradia própria para usufruir de benefícios fiscais.

Etapas Detalhadas: Como Comprar um Imóvel em Portugal Sendo Brasileiro

Abaixo, você confere cada passo essencial, de forma clara, prática e com foco nas exigências atuais.

1. Obtenção do NIF (Número de Identificação Fiscal)

Este é o primeiro requisito formal. O NIF é o CPF português e é necessário para:

• Assinar contratos;
  
• Abrir conta bancária;
  
• Pagar impostos (IMT, IMI, mais-valias);
  
• Ser titular de um imóvel.
  

Documentos necessários:

• Passaporte válido;
  
• Comprovante de endereço no Brasil;
  
• Representante fiscal (se ainda não reside em Portugal).
  

Onde obter: Em uma repartição das Finanças em Portugal ou com apoio de advogado/solicitador com procuração válida.

2. Abrir Conta Bancária Portuguesa

Uma conta bancária local será necessária para:

• Receber financiamento (se houver);
  
• Efetuar pagamentos aos vendedores;
  
• Arcar com impostos e taxas.
  

Instituições mais procuradas por brasileiros:

• Millennium BCP
  
• Banco CTT
  
• Novo Banco
  
• Santander Portugal
  

3. Escolher o Imóvel e Verificar a Documentação

A compra pode ser feita com apoio de:

• Agentes imobiliários licenciados (remunerados por comissão);
  
• Advogados ou solicitadores que atuam como representantes legais;
  
• Plataformas online (Idealista, Imovirtual, Casa Sapo, Remax).
  

Documentos que devem ser verificados:

Documento	Finalidade
Certidão do Registo Predial	Prova da titularidade e situação jurídica
Caderneta Predial	Informação fiscal e localização
Licença de Utilização	Exigida para imóveis construídos após 1951
Ficha Técnica da Habitação	Detalhes sobre estrutura e condições do imóvel
Certificado Energético	Avaliação da eficiência energética

4. Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Contrato preliminar que reserva juridicamente o imóvel e define:

• Preço final;
  
• Condições da venda;
  
• Prazo para escritura;
  
• Penalidades por desistência.
  

Sinal exigido: Geralmente entre 10% e 20% do valor do imóvel.

5. Escritura Pública e Registo do Imóvel

A escritura é assinada em Cartório (Conservatória do Registo Predial) com todos os envolvidos presentes (ou via procurador).

No momento da escritura:

• Paga-se o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões);
  
• Paga-se o IS (Imposto de Selo);
  
• O comprador passa oficialmente a ser o novo proprietário;
  
• É feito o registo definitivo da propriedade no nome do novo titular.
  

Quais Impostos São Pagos ao Comprar Imóvel em Portugal?

1. IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões

Percentual varia conforme o valor do imóvel e seu uso (residencial ou secundário).

Exemplo (2025 – moradia para habitação própria):

Valor do imóvel (€)	Taxa de IMT (aproximada)
Até 97.064	Isento
De 97.065 a 132.774	2% a 5%
De 132.775 a 574.323	5% a 7%
Acima de 574.324	7,5% + taxa adicional fixa

2. IS – Imposto de Selo

• Taxa única de 0,8% sobre o valor do imóvel.
  

3. IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis (anual)

• Valor pago anualmente pelo proprietário;
  
• Varia entre 0,3% a 0,45% do valor tributável do imóvel (VPT);
  
• Valor pode ser menor em zonas de reabilitação urbana.
  

Brasileiros Podem Financiar Imóveis em Portugal?

Sim. Diversos bancos portugueses oferecem crédito habitacional para estrangeiros.

Condições típicas (2025):

• Entrada mínima: 30% do valor do imóvel;
  
• Prazo: até 30 anos (limitado à idade de 75 anos do comprador);
  
• Juros: variam conforme Euribor e spread bancário;
  
• Garantias: avaliação bancária, comprovante de rendimentos, histórico de crédito internacional.
  

Documentação para análise de crédito:

• Passaporte;
  
• NIF português;
  
• Declaração de imposto de renda (Brasil);
  
• Comprovante de rendimentos;
  
• Certidão de casamento (se aplicável);
  
• Proposta de compra ou CPCV.
  

Tributação de Mais-Valias: O Que Brasileiros Precisam Saber Antes de Revender

As mais-valias são os lucros obtidos com a venda de imóveis e estão sujeitas à tributação mesmo para não residentes.

Cálculo básico:

Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição – Despesas e encargos

Tributação em 2025:

• Não residentes pagam 28% sobre a totalidade da mais-valia (sem fracionamento);
  
• Residentes têm direito a tributar apenas 50% da mais-valia;
  
• Reinvestimento em outra habitação própria pode isentar do imposto (para residentes fiscais).
  

Importante: Brasileiros não residentes não têm direito automático à isenção por reinvestimento. A assessoria contábil é fundamental para estruturar uma venda vantajosa.

Vantagens de Comprar Casa em Portugal Sendo Brasileiro

• Segurança jurídica e estabilidade econômica;
  
• Propriedade em euros, com valorização patrimonial;
  
• Possibilidade de arrendamento turístico ou tradicional;
  
• Facilidade de herança ou doação para familiares;
  
• Entrada facilitada no processo de visto de residência por aquisição imobiliária (D7, D2 ou mesmo Golden Visa para outras nacionalidades).
  

Riscos e Cuidados Necessários

• Verificar legalidade e regularização urbanística do imóvel;
  
• Cuidado com promessas de isenção de impostos genéricas;
  
• Exigir todos os documentos do vendedor;
  
• Avaliar a região quanto à valorização e infraestrutura;
  
• Ter clareza sobre os custos pós-compra, como IMI, condomínio, seguro, manutenção.
  

Cidades Mais Procuradas por Brasileiros Para Comprar Imóveis em 2025

Cidade	Tipo de imóvel procurado	Preço médio/m² (€)
Lisboa	Apartamentos urbanos	€4.500
Porto	Casas de médio porte	€3.200
Cascais	Imóveis de alto padrão	€5.800
Braga	Moradia familiar	€2.200
Faro/Algarve	Segunda residência/praia	€3.800
Coimbra	Investimento universitário	€2.700

Conclusão: Comprar Casa em Portugal é Acessível e Seguro para Brasileiros

O sonho de comprar uma casa em Portugal está ao alcance de qualquer brasileiro que tenha capital, organização e orientação correta.

O país oferece um dos sistemas de aquisição de imóveis mais transparentes e receptivos da Europa, permitindo que estrangeiros comprem, financiem e registrem imóveis com segurança — mesmo sem morar no país.

Com um mercado aquecido, incentivos regionais e oportunidades de valorização, a aquisição de imóvel em território português continua sendo uma das melhores estratégias de investimento internacional para brasileiros em 2025.

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